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아리조나 부동산 마켓은 2015년 을 기점으로 하여 안정된 성장세를 보이고 있습니다.
CoreLogic’s index에서 보여 지듯이 지난 12개월 동안에 가장 큰 폭으로 가격 성장세를 보인 도시들의 리스트를 보면 아리조나가 8위를 기록하며 좋은 징후를 보이고 있습니다.( CoreLogic’s index  shows that the following metros saw the largest price increases (which include distressed sales) in single-family homes in March in the last 12 months:

  1. Dallas-Plano-Irving, Texas: 9.9%
  2. Houston-The Woodlands-Sugar Land, Texas: 9.3%
  3. New York-Jersey City-White Plains, N.Y.-N.J.: 7.1%
  4. Los Angeles-Long Beach-Glendale, Calif.: 6.7%
  5. Atlanta-Sandy Springs-Roswell, Ga.: 6.5%
  6. Minneapolis-St. Paul-Bloomington, Minn.-Wis.: 4.7%
  7. Riverside-San Bernardino-Ontario, Calif.: 4.1%
  8. Phoenix-Mesa-Scottsdale, Ariz.: 3.7%
  9. Chicago-Naperville-Arlington Heights, Ill.: 3.3%
  10. Washington-Arlington-Alexandria, DC-Va.-Md.-W.Va.: 1.6%

현재 부동산 시장 상황을 자세히 알아 보겠습니다.

Phoenix housing market finds stable home price growth, from www.housingwire.com, reports that Phoenix is one of the bubble recovery bellwether metros for housing, and it looks like it’s regained its footing. The final numbers are out for 2014, and the median single-family-home price in the Phoenix area officially went up 5.4%. That’s according to the latest monthly report from the W. P. Carey School of Business at Arizona State University. After the housing crash, Phoenix-area home prices shot up from September 2011 to summer 2013. Then, the median single-family-home price rose just another 5.4% — $204,000 to $215,000 — from December 2013 to December 2014. “The most promising signs in 2014 were for townhomes and condominiums, where both sales volumes and prices were higher than expected,” says the report’s author, Mike Orr, director or the Center for Real Estate Theory and Practice at the W. P. Carey School of Business. “Demand is shifting away from single-family homes and toward smaller attached homes that are easier to maintain and to ‘lock and leave.’ Growing numbers of baby boomers, whose children have grown up and left, are downsizing. Many millennials also seem to show a preference for smaller, easy-to-maintain homes in central locations.” “We anticipate a modest increase in sales in 2015, as compared with 2014,” says Orr. “The primary increase in demand is likely to come from boomerang buyers who have repaired their credit after foreclosure or short sale several years ago.”

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집 오퍼하기마켓에 나온 집을 보고 마음에 든다면 신속하게 오퍼를 써야 한다. 요즘처럼 수요에 비해 공급이 적을 때는 집을 파는 셀러에게 유리한 셀러 마켓이다. 셀러 마켓에서는 집을 사려는 바이어들의 경쟁이 불가피하기 때문에 상대적으로 부동산 에이전트의 역할이 막중하다. 경험이 많은 노련한 부동산 에이전트가 빛을 발하는 마켓이다. 오퍼를 쓰려면 먼저 융자하는 사람을 선정해 함께 일을 진행해야 한다. 부동산 에이전트와 집만 열심히 보러 다닌다고 해서 일이 되는 것은 아니다. 융자하는 측에서 크레딧 체크, 다운 페이먼트를 얼마나 할 것이며 어떤 종류의 융자를 받을지, 이자율에 따라 월 페이먼트는 어느 정도인지를 미리 알아보고 사전에 필요한 작업을 미리 시작해야 한다. 역으로 말하면 부동산 에이전트를 만나는 것 보다 융자하는 사람을 만나는 일이 더 중요한 급선무이다.

집을 사기 위해 오퍼를 쓸 때는 융자하는 측에서 보내주어야 하는 LSR(Loan Status Report)가 필요하다. 이 LSR에는 바이어가 얼마를 융자할 예정이며 돈을 빌려주는 렌더 측에서 이미 사전 승인을 했다는 구체적 내용이 들어있다. 즉 바이어가 돈을 융자 받는데 아무 문제가 없다는 것을 입증하는 서류이다. 집을 사기 위해서 신경 써야 할 가장 중요한 부분이 융자이며 융자를 받는데 아무 문제가 없어야 정해진 날짜에 에스크로 클로징을 할 수 있다.

오퍼를 쓸 때 계약금(Earnest Money)을 걸어야 하는데 반드시 얼마를 써야 한다는 원칙은 없다. 통상적으로 1% 내외의 금액을 쓴다. 예를 들어 집 리스팅 가격이 $320,000이라면 $3,000 정도의 금액을 제시한다. 사고자 하는 집이 너무 마음에 들어 놓치고 싶지 않은 집이라면 계약금을 높이 올려 셀러에게 그 집을 꼭 사고 싶어하는 바이어임을 보여주는 것도 한 방법이다. 사전에 집을 파는 사람이 집을 팔고 어디로 가려고 하는지 얼마나 사정이 급한 사람인지를 부동산 에이전트를 통해 파악하는 것도 오퍼를 쓸 때 크게 도움이 된다.

경쟁에서 이기기 위해 웃돈을 얹어 오퍼를 쓰지 않더라도 사정이 급한 셀러라면 에스크로 클로징 일자를 최대한 당겨 써 볼 필요가 있다. 어떤 셀러에게는 가격보다 에스크로 클로징 날짜가 더 중요하기 때문이다. 이혼, 별거 등 일신상의 문제로 급히 집을 팔려고 하는 사람들도 있다. MLS Sheet에 Motivated Seller, Just reduced price for quick sale이라고 써 있는 경우가 종종 있는데 이는 사정이 급한 셀러임을 알려주는 말이며 이를 잘 이용하면 좋은 거래조건을 이끌어낼 수 있다. 마켓에 나온 기간이 얼마나 되었는지도 눈 여겨 볼 일이다.

만약 30일 이상이 지났다면 마음이 조급한 셀러를 상대로 유리한 조건을 만들 수 있다. 집을 보러 갔다가 우연히 셀러를 만났다면 왜 집을 팔려고 하는지, 어디로 이사를 가는지, 사정이 얼마나 급한지 이것 저것 물어보면서 집에 있는 가구들에 대해서도 자세히 확인하면 의외의 수확을 올릴 수 있다. 냉장고, 세탁기, 건조기 외에도 당구대, 뒷마당에 있는 패티오 퍼니쳐, 또는 거실이나 패밀리 룸에 있는 소파 세트 등을 놓고 가거나 팔 의사가 있는지 확인해보자. 집을 사면서 셀러 측 가구를 잘 뺏기로 소문난 김모씨는 소문에 걸맞게 소파 세트는 물론 부엌의 식탁, 서재에 있는 가구와 컴퓨터, 벽에 걸려있는 많은 장식품까지 다 얻었다고 하니 귀담아 듣고 한번 시도해 볼 일이다

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홈인스펙션

아리조나 피닉스에 새 집을 분양 받은 김 모씨는 갑자기 다른 주에 직장을 얻어 급히 이사를 가야 하는 불가피한 사정이 생겨 평소 잘 알고 지내는 이 모씨에게 집을 팔았다. 이 모씨는 집을 사면서 1년 간 주택 건설업체가 제공하는 보증기간 중 하자가 발생하면 무상으로 고쳐주는 것만 믿고 홈 인스펙션을 하지 않은 채 집을 구입했다. 막상 입주를 끝낸 후 이 모씨는 그 새 집이 생각보다 많은 문제를 안고 있는 집이라는 사실을 알게 되었다. 새 집이니까 아무 문제가 없을 것으로 너무 단순하게 생각한 것이 문제였다. 비가 한번 몰아치니 지붕이 새 여러 곳이 물에 젖어 벽에 페인트 칠한 부분이 모두 떨어져 나갔다. 사람을 부르고 고친다며 야단법석을 떤 후 이젠 괜찮겠지 했더니 왠걸 다시 비가 오니 또 지붕이 새 난리가 났다. 사람을 부르고 항의하는 사태가 몇 차례 반복되자 비만 오면 또 어디가 새는 것이 아닌가 하는 노이로제가 생겼다. 이럴 줄 알았으면 새 집보다 2-3년 된 집이 문제도 없고 별로 손댈 곳이 없어 좋다는데 하며 쓴 웃음을 지었다..

홈 인스펙션은 자기가 사려고 하는 집의 문제점을 찾아내 조목조목 빠짐없이 고쳐 달라고 셀러에게 요구하기 위해서 하는 것이 아니다. 가장 중요한 것은 그 집의 상태가 어떤지를 정확하게 파악하는 데 있다. 무엇보다 그 집에 어떤 중요한 하자가 있는지를 꼼꼼하게 살펴 보아야 한다. 홈 인스펙션 비용을 아끼려고 여러 업체 중 가장 싼 곳을 선택하는 사람들이 있는데 자기가 지불하는 집값을 생각하면 다시 한번 고려해볼 일이다. 아무래도 제대로 일하는 사람을 써야 큰 사고를 미연에 방지할 수 있을 것이다. 홈 인스펙션을 한 결과 큰 문제가 없는 것으로 나타나 아무 생각 없이 집을 샀다가 크게 낭패를 당한 사람도 많다. 홈 인스펙터가 전문가라고 해서 모든 것을 완벽하게 조사하고 모든 면을 보증해 주는 것이 아니다. 홈 인스펙션 결과는 단지 그 전문가 한 개인의 의견일 뿐이라는 점을 인식해야 한다. 주택검사를 할 때 바이어 당사자나 부동산 에이전트가 홈 인스펙터와 함께 있어 혹시 빠뜨리는 부분은 없는지, 천장이나 싱크대 밑에 물 묻은 자국(Water Spot)이 보이는지 등을 세심하게 체크하는 것이 필요하다. 전문가라는 사실만 믿고 방관하는 것은 위험하다. 홈 인스펙터가 집의 전기 플러그를 검사하다가 차고에 있는 냉장고의 전원을 꺼 그 냉장고 안에 있던 고기, 생선, 야채가 모두 상했다며 몇 백 불의 보상을 요구하는 셀러와 자신은 모르는 일이라고 딱 잡아떼는 홈 인스펙터 사이에서 괜한 고생을 한 바이어도 있다.

홈 인스펙션이 끝난 후 그 결과를 가지고 바이어가 셀러에게 발견된 문제점을 고쳐달라고 서면으로 요구하거나 문제가 심각하다고 판단되면 아예 계약을 취소할 수 있다. 수리를 해 달라고 요구할 때 너무 많은 항목들을 국군장병에게 위문편지 쓰듯이 빽빽이 나열하여 요구하는 사람들이 있는데 이는 셀러의 감정을 자극하여 오히려 하나도 못 고쳐주겠다고 버티며 감정 싸움으로 발전하는 경우가 있다. 계약의 원만한 유지를 위해 쌍방이 어느 정도 만족할 만한 수준에서 협상이 이루어져야 한다는 사실을 인지하고 지나치게 무리한 요구는 지양하는 것이 바람직하다. 인스펙션 결과 리포트를 검토한 후 문제가 가장 심각하다고 생각되는 항목부터 중요도에 따라 번호를 매겨 7-8 항목을 요구하는 것이 적당하다. 셀러의 경우 홈 인스펙션 결과를 지나치게 걱정하고 자기 집에 어떤 문제가 있는지 궁금해 한다면 셀러가 스스로 홈 인스펙션을 한 후 집을 손보고 나서 편한 마음으로 마켓에 집을 내 놓는 것이 좋다. 홈 인스펙션 결과 리포트와 집을 수리한 영수증이 첨부된 서류를 접하는 바이어는 셀러의 세심한 배려에 감동할 것이다.

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레버리지레버리지란 투자개념에서 작은 것을 가지고 큰 것을 만드는 것을 의미한다. 그러나 여기서 레버리지는 반드시 돈 만을 의미하지 않는다. 시간의 레버리지도 중요한 요소이다. 만약 $300,000 정도의 집을 한 채 구입하기 위해 필요한 돈을 지금부터 상당 기간에 걸쳐 조금씩 모아 준비해야 한다면 정작 자금이 준비되었을 때 그 집은 이미 너무 많이 올라 도저히 살 수 없는 상태일 확률이 높다.

좋은 집을 살 수 있는 시기를 놓치지 않고 집 사는 방법을 찾는 것이 바로 시간의 레버리지이다. 그러나 융자를 받아 지금 집을 산다고 해도 월 페이먼트를 감당할 수 없다면 그 집을 살 뾰족한 방법이 없다. 한가지 유일한 방법은 융자를 받아 집을 산 후 렌트를 놓는 방법인데 만약 그 것도 여유 치 않다면 집을 수리해서 집의 가치를 올린 다음 다시 되팔 수 밖에 없다. 그 집이 렌트가 잘 나기는 동네에 위치하여 적절한 가격에 렌트가 잘 나갈 수만 있다면 일단 1-2년의 황금 같은 시간을 벌 수 있다. 다행히 요즘 마켓은 지역에 관계없이 렌트가 잘 나가고 렌트 가격도 계속 오르는 추세이기 때문에 투자 목적으로 집을 구입하거나 집을 산 후 일정기간 렌트를 놓을 계획이라면 지금처럼 좋은 시기가 없다.

시간의 레버리지는 나의 시간뿐만 아니라 다른 사람의 시간을 잘 이용하는 것을 포함한다. 부동산 에이전트나 렌트를 놓아주고 집을 전문으로 관리해주는 부동산 종합관리(Property Management) 서비스를 이용하면 렌트를 놓거나 집을 관리해야 하는 고민에서 벗어날 수 있다. 나를 위해 시간을 써서 도와줄 수 있는 사람들을 최대한 이용하는 것이다.

김모씨는 챈들러에 위치한 1,300Sf 크기의 작은 집에서 여러 식구가 비좁게 살고 있어 조금 더 큰 집으로 옮겼으면 하는 생각이 굴뚝같았다. 그러나 수중에 가진 돈이 별로 없어 구체적인 행동에 옮길 엄두가 나지 않았다. 우연히 전에 융자를 해 주었던 사람과 만나 고민을 털어놓으니 방법이 나왔다. 1년 6개월 전에 집을 샀을 때도 그는 수중에 돈이 없었다. 다행히 그 때 크레딧 점수가 높아 100% 융자를 쉽게 받을 수 있었다. 집이 그 동안 많이 올라 지금 팔아도 상당한 차익을 얻을 수 있었지만 아직 2년이 채 되지 않아 세금을 얼마나 내야 할 지를 알 수 없었다. 회계사에 알아보니 2년이 안되어 집을 팔면 그 이익금이 개인 소득으로 합산되기 때문에 개인의 총 연간 소득에 따라 10-20%의 세금을 내야 하니 이왕이면 2년을 채우는 게 좋겠다고 한다.

시간을 벌기 위해 일단 사는 집을 재융자하여 필요한 돈을 빼기로 하고 조금 더 큰 집을 보러 다녔다. 얼마 후 그리 멀지 않은 동네에 괜찮은 집이 있어 즉시 계약했다. 새집으로 먼저 이사한 후 살던 집을 수리해서 팔기로 하고 가능한 한 에스크로 클로징 일자를 뒤로 잡았다. 다행히 집 계약을 한 후 집값이 계속 오르기 시작해 살던 집을 팔려고 마켓에 내놓았을 때는 제법 가격이 많이 올랐다. 살던 집도 손을 보고 깨끗하게 페인트 칠까지 한 후 마켓에 약간 높은 가격으로 내놓았는데 싱거울 정도로 쉽게 팔렸다. 거주기간 2년을 채워 세금도 면제 받고 상당한 이익금을 챙긴 그는 살던 집을 좋은 값에 팔고 새집을 비교적 싸게 산 결과를 만들어 큰 돈 들이지 않고 작은 집에서 큰 집으로 옮겨 간 셈이 되었다.

레버리지란 단순히 다른 사람의 돈을 이용하는 수준에서 벗어나 다른 사람의 지식, 시간, 조직 그리고 이를 하나로 묶어 Virtual Team 같은 시스템을 활용하는 기법이다. 아직 내 주위에 전화 한 통화면 즉시 고민을 털어놓고 상담해 줄 팀이 없다면 부동산 투자를 결정하기에 앞서 나를 도와줄 최정예의 팀부터 만들어 보자. 개인의 지식과 힘에 의존하지 말고 많은 지식과 경험을 가진 팀을 구성하여 팀을 운영한다면 나의 시간과 노력 그리고 경비를 반으로 줄일 수 있지 않을까?

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