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레버리지레버리지란 투자개념에서 작은 것을 가지고 큰 것을 만드는 것을 의미한다. 그러나 여기서 레버리지는 반드시 돈 만을 의미하지 않는다. 시간의 레버리지도 중요한 요소이다. 만약 $300,000 정도의 집을 한 채 구입하기 위해 필요한 돈을 지금부터 상당 기간에 걸쳐 조금씩 모아 준비해야 한다면 정작 자금이 준비되었을 때 그 집은 이미 너무 많이 올라 도저히 살 수 없는 상태일 확률이 높다.

좋은 집을 살 수 있는 시기를 놓치지 않고 집 사는 방법을 찾는 것이 바로 시간의 레버리지이다. 그러나 융자를 받아 지금 집을 산다고 해도 월 페이먼트를 감당할 수 없다면 그 집을 살 뾰족한 방법이 없다. 한가지 유일한 방법은 융자를 받아 집을 산 후 렌트를 놓는 방법인데 만약 그 것도 여유 치 않다면 집을 수리해서 집의 가치를 올린 다음 다시 되팔 수 밖에 없다. 그 집이 렌트가 잘 나기는 동네에 위치하여 적절한 가격에 렌트가 잘 나갈 수만 있다면 일단 1-2년의 황금 같은 시간을 벌 수 있다. 다행히 요즘 마켓은 지역에 관계없이 렌트가 잘 나가고 렌트 가격도 계속 오르는 추세이기 때문에 투자 목적으로 집을 구입하거나 집을 산 후 일정기간 렌트를 놓을 계획이라면 지금처럼 좋은 시기가 없다.

시간의 레버리지는 나의 시간뿐만 아니라 다른 사람의 시간을 잘 이용하는 것을 포함한다. 부동산 에이전트나 렌트를 놓아주고 집을 전문으로 관리해주는 부동산 종합관리(Property Management) 서비스를 이용하면 렌트를 놓거나 집을 관리해야 하는 고민에서 벗어날 수 있다. 나를 위해 시간을 써서 도와줄 수 있는 사람들을 최대한 이용하는 것이다.

김모씨는 챈들러에 위치한 1,300Sf 크기의 작은 집에서 여러 식구가 비좁게 살고 있어 조금 더 큰 집으로 옮겼으면 하는 생각이 굴뚝같았다. 그러나 수중에 가진 돈이 별로 없어 구체적인 행동에 옮길 엄두가 나지 않았다. 우연히 전에 융자를 해 주었던 사람과 만나 고민을 털어놓으니 방법이 나왔다. 1년 6개월 전에 집을 샀을 때도 그는 수중에 돈이 없었다. 다행히 그 때 크레딧 점수가 높아 100% 융자를 쉽게 받을 수 있었다. 집이 그 동안 많이 올라 지금 팔아도 상당한 차익을 얻을 수 있었지만 아직 2년이 채 되지 않아 세금을 얼마나 내야 할 지를 알 수 없었다. 회계사에 알아보니 2년이 안되어 집을 팔면 그 이익금이 개인 소득으로 합산되기 때문에 개인의 총 연간 소득에 따라 10-20%의 세금을 내야 하니 이왕이면 2년을 채우는 게 좋겠다고 한다.

시간을 벌기 위해 일단 사는 집을 재융자하여 필요한 돈을 빼기로 하고 조금 더 큰 집을 보러 다녔다. 얼마 후 그리 멀지 않은 동네에 괜찮은 집이 있어 즉시 계약했다. 새집으로 먼저 이사한 후 살던 집을 수리해서 팔기로 하고 가능한 한 에스크로 클로징 일자를 뒤로 잡았다. 다행히 집 계약을 한 후 집값이 계속 오르기 시작해 살던 집을 팔려고 마켓에 내놓았을 때는 제법 가격이 많이 올랐다. 살던 집도 손을 보고 깨끗하게 페인트 칠까지 한 후 마켓에 약간 높은 가격으로 내놓았는데 싱거울 정도로 쉽게 팔렸다. 거주기간 2년을 채워 세금도 면제 받고 상당한 이익금을 챙긴 그는 살던 집을 좋은 값에 팔고 새집을 비교적 싸게 산 결과를 만들어 큰 돈 들이지 않고 작은 집에서 큰 집으로 옮겨 간 셈이 되었다.

레버리지란 단순히 다른 사람의 돈을 이용하는 수준에서 벗어나 다른 사람의 지식, 시간, 조직 그리고 이를 하나로 묶어 Virtual Team 같은 시스템을 활용하는 기법이다. 아직 내 주위에 전화 한 통화면 즉시 고민을 털어놓고 상담해 줄 팀이 없다면 부동산 투자를 결정하기에 앞서 나를 도와줄 최정예의 팀부터 만들어 보자. 개인의 지식과 힘에 의존하지 말고 많은 지식과 경험을 가진 팀을 구성하여 팀을 운영한다면 나의 시간과 노력 그리고 경비를 반으로 줄일 수 있지 않을까?